Lees onze veelgestelde vragen

Investeren in vastgoed roept vaak praktische en financiële vragen op. Hieronder beantwoorden we de meest voorkomende vragen, zodat u precies weet wat u mag verwachten als investeerder.
Filter op categorie (meerdere mogelijk):

Hoe werkt een investering met verhuurgarantie in de praktijk?

Wanneer u een woning of appartement koopt met verhuurgarantie, sluit u een contract af met een professionele beheerder. Deze partij betaalt u de afgesproken huurvergoeding en neemt het risico van leegstand en wanbetaling volledig over.

Wat zijn de voordelen van verhuurgarantie?

Investeren met verhuurgarantie biedt u zekerheid van stabiele inkomsten, bescherming tegen leegstand en volledige ontzorging bij verhuur en beheer. Het is een eenvoudige manier om zorgeloos rendement te behalen met vastgoed.

Zijn er ook nadelen verbonden aan verhuurgarantie?

Het rendement bij verhuurgarantie ligt soms iets lager dan wanneer u zelf verhuurt, maar daar staat tegenover dat u absolute zekerheid geniet over uw inkomsten en geen enkele zorg heeft over beheer of leegstand. Voor veel beleggers weegt die gemoedsrust zwaarder door dan een fractie meer rendement.

Hoe lang loopt een verhuurgarantiecontract?

Een verhuurgarantiecontract kan wel lopen tot 30 jaar, afhankelijk van het project en de exploitant. U weet dus voor een lange periode exact waar u aan toe bent.

Wat gebeurt er na afloop van de garantieperiode?

Na afloop van de garantieperiode kan u het contract vaak verlengen, zelf de verhuur opnemen of het pand verkopen. U behoudt dus volledige vrijheid en flexibiliteit om de volgende stap te kiezen die het best past bij uw situatie.

Wie betaalt de onderhouds- en herstellingskosten?

In de meeste gevallen neemt de exploitant de kleine onderhoudswerken en dagelijkse zorgen op zich, terwijl u als eigenaar enkel verantwoordelijk blijft voor grotere structurele werken. Dit zorgt ervoor dat u nauwelijks tijd moet besteden aan het beheer van uw eigendom.

Wat als de exploitant failliet gaat?

Het risico dat een exploitant failliet gaat is zeer klein, zeker wanneer u samenwerkt met betrouwbare en ervaren partners. Door te kiezen voor een solide partij met een sterk track record blijft uw investering veilig en rendabel.

Voor welk type vastgoed wordt verhuurgarantie meestal aangeboden?

Verhuurgarantie wordt vaak aangeboden bij nieuwbouwprojecten, vakantiewoningen, studentenkamers en serviceflats. Deze formules zijn populair omdat ze een combinatie bieden van zekerheid, gemak en aantrekkelijke inkomsten.

Hoe bereken ik mijn rendement bij verhuurgarantie?

U kan uw rendement eenvoudig berekenen door rekening te houden met de aankoopprijs, de gegarandeerde huurinkomsten, de kosten en de belastingen. Met een handige rendementcalculator krijgt u snel en duidelijk inzicht in wat uw investering u zal opleveren.

Hoe stabiel zijn de inkomsten uit hotelvastgoed?

Dat hangt af van het gekozen model. Bij een vast huurcontract ontvangt u gegarandeerde inkomsten, ongeacht de bezetting. Bij een managementcontract of franchisemodel zijn de inkomsten gekoppeld aan de resultaten van het hotel, waardoor er meer variatie is maar ook hogere rendementskansen.

Moet ik zelf het hotel uitbaten of personeel aansturen?

Nee. De exploitatie gebeurt altijd door een professionele operator of hotelketen. U bent investeerder/eigenaar en hoeft zich niet bezig te houden met het dagelijkse beheer of personeelszaken.

Wat is de instapdrempel om te investeren in hotelvastgoed?

Dit varieert per project. U kunt investeren door het volledige hotel te kopen, maar ook via participaties of via fondsendie hotelvastgoed beheren. Hierdoor zijn er mogelijkheden voor zowel particuliere beleggers als institutionele investeerders.

Hoe liquide is een investering in hotelvastgoed?

Hotels zijn een nichemarkt, maar dankzij de sterke vraag van internationale ketens en fondsen is de doorverkoopmarkt actief. Zeker bij hotels die verbonden zijn aan een bekend merk is de liquiditeit relatief hoog vergeleken met andere niches.

Welke risico’s moet ik in rekening brengen?

Belangrijkste risico’s zijn afhankelijkheid van de toeristische en zakelijke markt, en schommelingen in bezettingsgraden bij variabele contractmodellen. Een solide locatie, een sterke operator en een langlopend contract beperken deze risico’s aanzienlijk.

Hoe worden de huuropbrengsten uit hotelvastgoed belast?

In België worden inkomsten uit hotelvastgoed meestal belast als onroerend inkomen of, afhankelijk van de structuur van de investering, als beroepsinkomen. Bij een vaste verhuur aan een operator wordt vaak enkel het kadastraal inkomen geïndexeerd en verhoogd met 40% belast, wat voordelig kan zijn. Bij participaties via een vennootschap gelden andere regels en kan men kosten aftrekken. De precieze belasting hangt dus sterk af van de gekozen investeringsstructuur (privé of vennootschap).

Zijn er btw-implicaties bij de aankoop van hotelvastgoed?

Ja. Bij nieuwbouwprojecten geldt vaak het 21% btw-tarief in plaats van registratierechten. Dit kan interessant zijn wanneer de exploitant btw-plichtig is en de btw kan recupereren. Voor de particuliere investeerder betekent dit dat u best vooraf nagaat of btw-recuperatie mogelijk is of niet.

Hoe zit het met erfbelasting of successieplanning?

Hotelvastgoed wordt in de erfbelasting gelijk behandeld als ander vastgoed. Investeren via een vennootschap kan hier fiscale optimalisatie bieden (bv. aandelen schenken i.p.v. onroerend goed). Voor grotere portefeuilles wordt dit vaak bekeken in een bredere successiestructuur.

Welke rendementen mag ik verwachten bij hotelvastgoed?

Dat varieert sterk per model en locatie:

  • Vast huurcontract: doorgaans 4–5% netto per jaar, met maximale stabiliteit.

  • Managementcontract: gemiddeld 6–7%, afhankelijk van bezettingsgraad en kamerprijzen.

  • Franchisemodel: potentieel nog hoger door merkwaarde en hogere kamerprijzen, maar ook meer variatie in inkomsten.

Zijn er fiscale voordelen verbonden aan investeren via een vennootschap?

Ja. Via een vennootschap kunt u bepaalde kosten (interesten, onderhoud, afschrijvingen) aftrekken, waardoor uw netto rendement hoger kan uitvallen. Bovendien kan dit interessant zijn in het kader van successieplanning en risicospreiding.

Wat is een realistisch rendement in klassiek vastgoed?

Ruwe vuistregel: bruto 3–5% is haalbaar op goede locaties; netto ligt lager na kosten (beheer, onderhoud, verzekeringen, leegstand, belastingen). Reken conservatief en laat marge voor onvoorziene kosten en rente‐schommelingen.

Wat zijn “all-in” aankoopkosten?

Niet alleen de prijs van het pand, maar ook registratierechten of btw, notaris- en aktekosten, schatting, dossier- en waarborgkosten lening, eventuele renovatie/modernisatie en eerste meubilair/keuringen.

Hoe selecteer ik een goede locatie?

Kijk naar werkgelegenheid, bereikbaarheid/openbaar vervoer, voorzieningen (scholen, winkels, zorg), demografie en huurprijs-/leegstandscijfers. Micro-ligging wint vaak van macro-trend: straatniveau en buurtkwaliteit maken het verschil.

Welke kosten kan ik doorrekenen aan de huurder?

Dagelijks verbruik en privé-kosten (water/elektra/gas), en bepaalde gemeenschappelijke lasten zijn doorgaans voor de huurder; structuur/herstellingen van eigenaar en niet-doorrekenbare syndicusposten blijven voor u. Check het huurdecreet/regio en neem het kostenoverzicht op in het contract.

Welke rol speelt EPC/energie?

EPC beïnvloedt huurdersvraag, indexatiemogelijkheden en toekomstige verplichtingen. Een beter label verlaagt kosten en verhoogt verhuurbaarheid. Budgetteer renovatie/isolatie/technieken als onderdeel van uw businesscase.

Welke financiering kies ik best (vast of variabel)?

Stem de rentevaste periode af op uw horizon en risicoprofiel. Vast geeft zekerheid over cashflow; variabel kan voordeliger starten maar schommelt met de markt. Simuleer rentescenario’s (stress-test) en hou een cashbuffer.

Hoe wordt huur belast?

In privé sferen is de fiscale behandeling anders dan in een vennootschap. De uiteindelijke heffing hangt af van factoren zoals type huurder/gebruiker, kosten, financiering en regionale regels. Vraag een fiscale simulatie op uw situatie om verrassingen te vermijden.

Welke verzekeringen heb ik nodig?

Minimaal een brandverzekering (eigenaarsluik); overweeg rechtsbijstand, huurwaarborgverzekering en eventueel inkomensverlies/BA. In mede-eigendom zit een deel via de blokpolis; check welk risico u individueel moet dekken.

Nieuwbouw of bestaand vastgoed?

Hoewel bestaand vastgoed vaak goedkoper lijkt, brengt het risico’s mee zoals hogere onderhoudskosten, lagere energieprestaties en mogelijke renovatieverplichtingen. Nieuwbouw is daarentegen energiezuinig, onderhoudsarm en voldoet aan alle huidige normen, waardoor het aantrekkelijker is voor huurders. Bovendien financieren banken nieuwbouwprojecten doorgaans gunstiger en behouden deze panden beter hun waarde. Voor investeerders betekent dit stabielere huurinkomsten, minder onverwachte kosten en een hogere meerwaarde op lange termijn.

Hoe hoog liggen de rendementen bij kustvastgoed?

Bruto rendementen schommelen meestal tussen 3% en 5%, afhankelijk van locatie, seizoen en type verhuur (kort vs. lang).

Wat zijn de kosten waarmee ik rekening moet houden?

Naast aankoopkosten (registratierechten/btw, notariskosten) zijn er ook gemeenschappelijke kosten in appartementsgebouwen, onderhoud, verzekeringen en een eventuele verhuurbeheerder.

Is korte termijn verhuur (bv. via Airbnb) toegestaan?

Dit verschilt per kustgemeente. Sommige steden hebben specifieke vergunningen of quota. Het is cruciaal om vooraf de lokale regelgeving te controleren.

Wat met belastingen op verhuur?

Langetermijnverhuur aan particulieren wordt belast op basis van kadastraal inkomen. Bij korte termijn verhuur gelden specifieke btw- en belastingregels. Laat u hierover steeds adviseren.

Is kustvastgoed geschikt voor successieplanning?

Ja, een appartement aan zee kan deel uitmaken van uw vermogensplanning. Investeren via een vennootschap of gespreid schenken kan fiscaal interessant zijn.

Hoe wordt mijn buitenlands vastgoed belast?

Meestal betaalt u belasting in het land waar het pand ligt. België heeft met veel landen een dubbelbelastingverdrag waardoor dubbele belasting vermeden wordt.

Kan ik in België een lening krijgen voor buitenlands vastgoed?

Belgische banken financieren zelden aankopen in het buitenland. Vaak werkt u met een lokale bank of herfinanciert u Belgisch vastgoed om kapitaal vrij te maken.

Hoe regel ik het beheer als ik zelf niet in dat land woon?

Veel investeerders schakelen een lokaal beheerkantoor in dat verhuur, onderhoud en administratie verzorgt. Dit brengt kosten met zich mee, maar bespaart u zorgen.

Wat zijn de grootste risico’s?

Regelgeving die kan veranderen, valuta-schommelingen en de fysieke afstand zijn de voornaamste risico’s. Samenwerken met betrouwbare lokale partners is cruciaal.

Welke landen zijn interessant om te investeren?

Populaire opties zijn Spanje en Portugal voor vakantieverhuur, Duitsland en Nederland voor stabiele huurmarkten, en Oostenrijk of Frankrijk voor chalets en tweede verblijven.

Is vakantieverhuur altijd toegestaan?

Nee, in veel landen of steden gelden specifieke regels of quota. Controleer altijd de lokale wetgeving voordat u een appartement of woning aankoopt.

Kan ik mijn buitenlands vastgoed ook zelf gebruiken?

Ja, veel investeerders combineren eigen gebruik met verhuur. Zo profiteert u van rendement én een eigen vakantieplek.

Hoe kan ik mijn investering veiligstellen?

Bezoek het pand zelf, laat een lokale notaris of advocaat alles controleren en vraag een grondige due diligence. Zo voorkomt u juridische of financiële verrassingen.

Wanneer is investeren met een vennootschap fiscaal interessant?

Dat hangt af van uw persoonlijke situatie. In het algemeen loont het wanneer u over liquide middelen beschikt binnen uw vennootschap die u niet onmiddellijk nodig hebt voor de bedrijfsvoering, en wanneer u op lange termijn meerdere vastgoedprojecten plant.

Wat is het verschil tussen een werkvennootschap en een patrimoniumvennootschap?

Een werkvennootschap focust op operationele activiteiten, terwijl een patrimoniumvennootschap enkel onroerend goed aanhoudt en beheert. Die laatste structuur is ideaal om investeringsvastgoed te centraliseren en fiscaal te optimaliseren.

Kan ik privé ook voordeel halen uit vastgoed in mijn vennootschap?

Ja, maar privégebruik van vennootschapsvastgoed wordt belast als een voordeel van alle aard. De fiscus houdt hierbij rekening met de huurwaarde of marktwaarde van het pand.

Hoe worden huurinkomsten belast in een vennootschap?

Huurinkomsten zijn belastbaar aan het standaardtarief van 25%, maar dankzij aftrekbare kosten (onderhoud, intresten, afschrijvingen) ligt de effectieve belasting vaak veel lager dan bij privéverhuur.

Kan ik btw aftrekken bij aankoop van vastgoed met mijn vennootschap?

Dat hangt af van het type vastgoed. Enkel wanneer het pand wordt gebruikt voor btw-plichtige activiteiten (zoals kortverhuur) kan btw gedeeltelijk of volledig worden gerecupereerd.

Wat gebeurt er met de meerwaarde bij verkoop van het vastgoed?

De meerwaarde is belastbaar binnen de vennootschap, maar bij herinvestering wordt de belasting gespreid over de nieuwe afschrijvingsperiode. Zo blijft het fiscale nadeel beperkt.

Kan ik lenen via mijn vennootschap om vastgoed te kopen?

Zeker. Banken financieren vaak liever via een vennootschap omdat ze beschikken over duidelijke cijfers en garanties. Bovendien kunnen intresten fiscaal worden ingebracht.

Is het mogelijk om bestaande privépanden in te brengen in mijn vennootschap?

Ja, dat kan via een verkoop of inbreng in natura, maar het vergt een grondige analyse. Zowel de meerwaarde als de registratierechten kunnen impact hebben op de uiteindelijke belastingdruk.

Zijn er risico’s verbonden aan investeren met een vennootschap?

Zoals bij elke investering blijft vastgoed onderhevig aan marktschommelingen en beheer. Belangrijk is dat u de structuur correct opzet en een strategie kiest die aansluit bij uw doel: rendement, vermogensopbouw of successieplanning.

Hoeveel eigen inbreng heb ik nodig om te investeren in vastgoed?

Banken vragen doorgaans een eigen inbreng van 20% tot 30% van de aankoopprijs, afhankelijk van het type vastgoed, uw financieel profiel en de looptijd van het krediet. Voor nieuwbouw of investeringsvastgoed kan dat iets hoger liggen. Een stevige eigen inbreng toont solvabiliteit en verlaagt het risico voor de bank, wat vaak resulteert in gunstigere rentevoorwaarden.

Is het beter om te lenen met vaste of variabele rente?

Beide opties hebben hun voordelen. Een vaste rente biedt zekerheid: uw maandlast blijft gelijk, ongeacht de evolutie van de marktrente. Een variabele rente kan aanvankelijk goedkoper zijn, maar houdt een risico op stijging in. Veel investeerders kiezen daarom voor een mix van beide, bijvoorbeeld een deel vaste lening en een deel variabel om zekerheid en flexibiliteit te combineren.

Hoe bepaal ik de juiste looptijd van mijn lening?

De ideale looptijd hangt af van uw doelstelling en cashflowpositie. Een langere looptijd verlaagt de maandlast, maar verhoogt de totale rentekost. Een kortere looptijd betekent sneller afbetalen en meer netto rendement op lange termijn. Voor investeerders is het vaak optimaal om de looptijd af te stemmen op de verwachte huurinkomsten en herfinancieringsstrategie.

Kan ik vastgoed financieren met mijn vennootschap?

Ja, dat kan en vaak is het zelfs fiscaal interessant. Via uw vennootschap kunt u kosten zoals intresten, notariskosten en afschrijvingen fiscaal inbrengen, waardoor uw effectieve belastingdruk daalt. Let wel: het rendement wordt berekend op vennootschapsniveau, dus hou rekening met de belasting op meerwaarden en het verschil tussen privé- en vennootschapsbezit.

Hoe beïnvloedt de rente-evolutie mijn rendement?

Een stijgende rente verhoogt uw maandlast en verlaagt de cashflow, vooral bij variabele leningen. Daarom is het cruciaal om vooraf een rente-stresstest uit te voeren: bereken wat er gebeurt bij een stijging van 1 à 2 procentpunten. Blijft uw project rendabel onder die omstandigheden, dan heeft u een robuuste investering in handen.

Kan ik meerdere vastgoedprojecten tegelijk financieren?

Ja, mits een doordachte strategie. Banken beoordelen de totaalstructuur van uw portefeuille: ze kijken naar de waarde van uw bestaande panden, uw schuldenlast en uw inkomstenstroom. Door de hefboomwerking van vastgoed (waarbij u huurinkomsten gebruikt om leningen af te lossen) kunt u gradueel meerdere projecten financieren, zolang uw schuldratio gezond blijft.

Wat is het verschil tussen een positief en negatief hefboomeffect?

Een positief hefboomeffect ontstaat wanneer uw rendement hoger ligt dan de rentekost van de lening. Als de rente- of onderhoudskosten uw rendement overstijgen, spreekt men van een negatief hefboomeffect.

Hoeveel mag ik lenen voor een gezonde hefboom?

Een lening tot 70 à 80% van de aankoopwaarde wordt doorgaans als veilig beschouwd. Zo behoudt u voldoende buffer en blijft de cashflow positief.

Is een hefboom altijd interessant?

Niet altijd. Bij hoge rentevoeten of dalende vastgoedprijzen kan het hefboomeffect averechts werken. Daarom is het belangrijk vooraf een realistische projectie te maken van uw inkomsten, kosten en rendement.

Hoe beïnvloedt de looptijd van de lening mijn rendement?

Een langere looptijd verlaagt de maandlasten, maar verhoogt de totale rentekost. De ideale looptijd hangt af van uw strategie: voor cashflow kiest u langer, voor kapitaalopbouw korter.

Kan ik het hefboomeffect combineren met fiscale optimalisatie?

Ja, zeker. Via een vennootschap kunt u intresten en afschrijvingen fiscaal aftrekken, waardoor het netto hefboomeffect nog krachtiger wordt.

peelt het type vastgoed een rol?

Absoluut. Nieuwbouw of vastgoed met huurgarantie behoudt beter zijn waarde en vereist minder onderhoud. Dat maakt het ideaal voor een hefboomstrategie met stabiele cashflow.

Wat is het risico als de rente stijgt?

Een rentestijging kan uw cashflow verminderen. Daarom is het aan te raden om een deel van de lening met vaste rente te nemen of te simuleren wat +1 à +2% doet met uw rendement.

Kan ik het hefboomeffect gebruiken bij meerdere panden?

Ja. Door de huurinkomsten van bestaande panden te herinvesteren in nieuwe projecten, vergroot u uw hefboomcapaciteit. Dit is hoe professionele investeerders hun portefeuille laten groeien.

Waarom is vastgoed interessanter dan pensioensparen of beleggingsfondsen?

Beleggingsfondsen en aandelen bieden potentieel hogere rendementen, maar ook meer volatiliteit. Vastgoed biedt stabiele, voorspelbare inkomsten en behoudt zijn waarde, zelfs in economisch onzekere tijden.

Kan ik vastgoed combineren met andere spaarvormen?

Absoluut. Een evenwichtige pensioenstrategie combineert liquiditeit (spaarrekeningen), rendement (beleggingen) en stabiliteit (vastgoed). Zo spreidt u risico’s én vergroot u uw financiële zekerheid.

Hoeveel startkapitaal heb ik nodig?

In de meeste gevallen volstaat 20 à 30% eigen inbreng. De rest financiert u via een lening, zodat u met beperkte middelen toch een aanzienlijk vermogen opbouwt dankzij het hefboomeffect.

Wat met het beheer als ik op pensioen ben?

U kunt kiezen voor professioneel vastgoedbeheer. De beheerder zorgt voor verhuur, onderhoud en administratie. Zo blijft uw investering passief en zorgeloos.

Is vastgoed fiscaal interessant voor mijn pensioen?

Ja. De huurinkomsten worden niet rechtstreeks belast, enkel via het geïndexeerd kadastraal inkomen. Bovendien kunt u vastgoed fiscaal optimaliseren via een vennootschap of successieplanning.

Kan ik mijn vastgoed later schenken aan mijn kinderen?

Ja. Door tijdig te schenken, bijvoorbeeld via een vruchtgebruikconstructie of gesplitste aankoop, kunt u uw nalatenschap fiscaal voordelig plannen en vermijden dat uw erfgenamen hoge successierechten betalen.

Waarom is een IPT fiscaal interessant?

Omdat uw vennootschap de bijdragen betaalt en deze volledig als beroepskost kan aftrekken. Zo verlaagt u de belastbare winst en bouwt u tegelijk een aanvullend pensioen op.

Kan ik mijn IPT-kapitaal nu al gebruiken om vastgoed te kopen?

Ja, via het systeem van een voorschot. U mag een deel van het opgebouwde kapitaal gebruiken voor een aankoop, bouw of renovatie van vastgoed in de Europese Economische Ruimte.

Moet het vastgoed in België liggen?

Nee, maar het moet zich wel bevinden binnen de Europese Economische Ruimte (EER), dus binnen de EU plus Noorwegen, IJsland en Liechtenstein.

Mag ik het pand verhuren als ik het met IPT-middelen koop?

Ja, dat mag, zolang het onroerend goed een vastgoedinvestering is en niet louter privégebruik. Het mag dus verhuurd worden, bijvoorbeeld als opbrengsteigendom of kantoorruimte.

Wat gebeurt er met mijn IPT bij pensionering?

U ontvangt het opgebouwde kapitaal als uitkering. Dat bedrag kunt u vervolgens herinvesteren in vastgoed of gebruiken om bestaande leningen af te lossen.

Zijn er risico’s verbonden aan een voorschot op een IPT?

Zoals bij elke belegging is voorzichtigheid geboden. Als uw IPT-kapitaal onvoldoende wordt aangevuld, kan uw uiteindelijke pensioenuitkering lager uitvallen. Het is dus belangrijk dit samen met uw verzekeraar of financieel adviseur te evalueren.

Klaar om uw vastgoedstrategie naar een hoger niveau te tillen?

Maak uw persoonlijk investeringsprofiel
27-2