De spelregels zijn veranderd
Sinds 1 januari 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting voor residentieel vastgoed met een EPC-label E of F. Wie zo’n woning of appartement aankoopt, moet dit binnen zes jaar renoveren naar minstens label D.
Dat betekent dat een aankoop vandaag in veel gevallen meer is dan enkel een investering in vastgoed. U koopt ook een renovatietraject, met bijhorende kosten, timing en risico’s. Voor een groot deel van de markt is dat voldoende om af te haken. En dat is precies waar het interessant wordt.
Waarom veel kopers afhaken
Een slecht EPC-label brengt onzekerheid met zich mee. Niet alleen over de kostprijs, maar ook over de uitvoering en het eindresultaat.
De renovatie omvat vaak meerdere ingrepen tegelijk: isolatie, ramen, verwarmingsinstallatie en soms ventilatie. Dat vraagt niet alleen kapitaal, maar ook opvolging en technische kennis. Daarnaast kijken banken steeds kritischer naar energieprestaties, wat de financiering complexer kan maken.
Daarbovenop komt dat de inkomsten op korte termijn onder druk kunnen staan, bijvoorbeeld door beperkingen op huurindexatie bij energieverslindende woningen. Voor veel kopers wordt het geheel simpel: te veel gedoe, te veel onzekerheid.
Waar de markt stopt, begint de opportuniteit
Die terughoudendheid heeft een duidelijk effect op de markt. Panden met een EPC-label E of F blijven langer te koop, krijgen minder biedingen en worden vaker verkocht onder de vraagprijs. Niet omdat ze intrinsiek minder waard zijn, maar omdat minder kopers bereid zijn om het traject aan te gaan.
Voor een investeerder verandert dat de dynamiek volledig. Wanneer u bereid bent om het renovatietraject correct te analyseren, ontstaat er onderhandelingsruimte. En net daar zit het potentieel rendement. U koopt niet alleen vastgoed, maar ook de mogelijkheid om zelf waarde te creëren.
Het verschil zit dus niet in het label, maar in de prijs die u betaalt en de manier waarop u het pand aanpakt.
De cruciale vraag voor elke belegger
Veel beleggers stellen vandaag de verkeerde vraag: “Is een EPC-label E of F interessant?”
De juiste vraag is: “Is de korting op de aankoopprijs groter dan de kost en het risico van de renovatie?”
Als dat het geval is, kan een pand met een slecht EPC-label net een sterke investering zijn. Zo niet, wordt het een dure vergissing. Het rendement zit hier niet in het vastgoed op zich, maar in de uitvoering.
De tegenpool: waarom nieuwbouw zo sterk staat
Tegelijk zien we een duidelijke evolutie in de markt. Waar panden met een slecht EPC-label onder druk staan, wint nieuwbouw net aan aantrekkingskracht.
De reden is eenvoudig. Voor veel kopers en huurders is het EPC-label geen technisch gegeven, maar een signaal van zekerheid. In de praktijk komt het neer op één simpele verwachting: het moet een A zijn. Nieuwbouw voldoet daar automatisch aan en biedt daarnaast nog een aantal voordelen die vandaag zwaar doorwegen:
- geen renovatieverplichting
- voorspelbare kosten
- energiezuinigheid
- en een sterke positie op de huurmarkt
Voor huurders betekent dit lagere energiekosten en minder onzekerheid. Voor beleggers vertaalt zich dat in een vlottere verhuur, minder leegstand en een stabielere cashflow.
Daarnaast speelt financiering een rol. Banken kijken steeds vaker naar energieprestaties, en een slecht label kan leiden tot strengere voorwaarden of een hogere eigen inbreng. Tegelijk zijn er beperkingen op huurindexatie bij energieverslindende woningen, wat de inkomsten op korte termijn kan drukken. Nieuwbouw speelt dus in op een andere behoefte: niet waardecreatie, maar zekerheid.
Twee strategieën, één markt
Wat vandaag gebeurt, is geen zwart-wit verhaal. De markt splitst zich eerder op in twee duidelijke strategieën. Enerzijds is er de actieve belegger die bewust kiest voor panden met een zwakker EPC-label. Die investeerder rekent, onderhandelt en creëert zelf waarde door renovatie. Anderzijds is er de belegger die kiest voor nieuwbouw. Die focust op voorspelbaarheid, stabiliteit en een vlotte verhuurbaarheid, met minder operationele zorgen. Beide strategieën kunnen perfect werken. Maar ze vereisen een totaal andere aanpak.
Conclusie
Het EPC-label heeft vastgoed niet minder interessant gemaakt. Het heeft de markt gewoon selectiever gemaakt. Panden met een slecht label worden vermeden, maar bieden daardoor net opportuniteiten voor wie bereid is om actief te investeren. Nieuwbouw biedt dan weer zekerheid en speelt perfect in op wat de markt vandaag zoekt.
De vraag is dus niet welke optie beter is. De vraag is: welke strategie past bij u als belegger?
