Waarom dit concept beleggers aanspreekt

De aantrekkingskracht is logisch. U koopt een tastbaar actief, maar geeft de dagelijkse uitbating vaak uit handen. In theorie combineert u dus het comfort van “ontzorging” met het potentieel van vastgoed. Bovendien blijft toeristisch logies een relevante markt. Volgens Statbel steeg het aantal overnachtingen in Belgische vakantieverblijven in 2025 opnieuw, en ook vakantieparken blijven een zichtbare categorie binnen het logieslandschap. In mei 2025 was 10,5% van alle overnachtingen in Belgische vakantieverblijven goed voor vakantieparken. Daarnaast waren online platformen in 2024 goed voor 12,28 miljoen overnachtingen bij particuliere aanbieders, wat bevestigt dat toeristische verhuur stevig ingeburgerd is.

Voor beleggers zijn er dus reële pluspunten. Een parkformule kan interessant zijn omdat het concept op het eerste gezicht enkele klassieke verhuurproblemen wegneemt.

Wat spreekt investeerders meestal aan?

• de verhuur en ontvangst worden vaak centraal georganiseerd
• de marketing gebeurt doorgaans door een professionele partij
• u investeert in een product met eigen gebruikswaarde
• toeristische vraag kan hoger renderen dan klassieke maandverhuur, al is die ook volatieler

Dat maakt het model aantrekkelijk, maar nog niet automatisch goed.

Het verschil met klassiek residentieel vastgoed

Bij een klassiek appartement voor verhuur kijkt u vooral naar locatie, aankoopprijs, huurpotentieel en kosten. Bij een lodge in een park moet u daar een extra laag bovenop leggen: de exploitatie.

Uw rendement hangt dan niet alleen af van vastgoedwaarde, maar ook van vragen als:

• Hoe sterk is de bezettingsgraad van het park?
• Wie stuurt de verhuur?
• Hoe worden kosten verdeeld?
• Hoe transparant is de afrekening?
• Wat gebeurt er als de uitbater verandert of wegvalt?

Dat maakt dit type investering fundamenteel anders. U koopt niet alleen een gebouw, maar ook een plek in een operationeel model.

De eerste check: is er wel structurele vraag?

Toeristische vraag is geen vast gegeven. Een mooie brochure of een sterke naam volstaat niet. U wil weten of de locatie jaar na jaar bezoekers aantrekt, en of het type park daarop aansluit.

Daarom kijkt u beter niet alleen naar “de streek is populair”, maar ook naar:

• bereikbaarheid
• seizoensgevoeligheid
• concurrentie in de buurt
• sterkte van het lokale toeristische aanbod
• spreiding tussen weekend-, vakantie- en midweekverblijf

Toerisme Vlaanderen wijst er ook op dat uitbaters via de logiesbarometer kunnen nagaan hoe bezettingsgraad en concurrentie evolueren per regio en type logies. Met andere woorden: die data bestaat, en wie investeert zonder ze te bekijken, laat een essentieel deel van de analyse liggen (bron: Toerisme Vlaanderen).

De tweede check: wie stuurt het park?

Dit is waarschijnlijk de belangrijkste vraag van allemaal.

Bij een vakantiewoning in een park koopt u vaak een unit, maar de waardecreatie gebeurt op park-niveau. Als de operator sterk is, de marketing werkt en de bezettingsgraad gezond is, kan het model aantrekkelijk zijn. Maar als de uitbater zwak draait, lopen de gevolgen snel op: lagere inkomsten, oplopende kosten, slechter onderhoud en dalend vertrouwen.

Dat is meteen ook de grote les uit recente marktverhalen: een aantrekkelijk concept is niet genoeg. U moet weten wie er aan de knoppen zit, welk trackrecord die partij heeft en hoe stevig het contract in elkaar zit.

Waar kijkt u concreet naar?

• Hoe lang loopt het exploitatiecontract?
• Is er een minimumvergoeding of enkel een variabele opbrengst?
• Zijn kosten geplafonneerd of open-ended?
• Hoe transparant zijn de boekingen en afrekeningen?
• Kan de operator vervangen worden, en door wie?

Een vakantiepark kopen zonder de exploitatie te begrijpen, is zoals investeren in een winkelpand zonder te weten wie de huurder is.

De derde check: wat koopt u juridisch precies?

Veel investeerders denken: “ik koop een unit, dus ik ben eigenaar en klaar.” In werkelijkheid moet u veel preciezer kijken naar wat u precies koopt en wat u ermee mag doen.

Notaris.be benadrukt dat wie toeristisch logies wil verhuren, in de eerste plaats het recht moet hebben om dat pand als logies uit te baten. In Vlaanderen geldt bovendien het Logiesdecreet: toeristisch logies moet worden aangemeld bij Toerisme Vlaanderen en moet voldoen aan uitbatingsvoorwaarden. In bepaalde gevallen is ook een omgevingsvergunning nodig, bijvoorbeeld wanneer een woonfunctie wijzigt naar verblijfsrecreatie (bron: notaris.be).

Daarnaast kunnen gemeenten een beleid voeren rond tweede verblijven en daar ook lokale belastingen aan koppelen. Ook dat is geen detail in uw rendementsberekening (bron: Vlaanderen.be).

Met andere woorden: laat altijd nagaan:

• wat de bestemming van het goed is
• of toeristische verhuur juridisch toegelaten is
• welke meldings-, erkennings- of vergunningseisen gelden
• of er lokale belastingen of beperkingen spelen

Waar het model sterk kan zijn

Dat klinkt misschien streng, maar dit type investering kan wel werken. Zeker wanneer een aantal voorwaarden samenkomen.

Een lodge in een park kan interessant zijn wanneer:

• de locatie bewezen toeristische vraag heeft
• de exploitant ervaren en financieel gezond is
• het contract duidelijk is over opbrengsten en kosten
• u niet rekent op fictieve topbezetting
• u begrijpt dat dit eerder een operationeel vastgoedproduct is dan een “gewone” verhuurunit

Voor sommige beleggers is net dat operationele karakter een voordeel. U koopt toegang tot toeristische vraag zonder zelf elke reservatie, sleuteloverdracht of schoonmaak te regelen.

Maar dit zijn de echte nadelen

De keerzijde is dat u ook meer afhankelijk wordt van factoren die u niet volledig controleert.

Een paar risico’s worden vaak onderschat:

1. Uw rendement is gevoeliger voor exploitatie dan voor baksteenwaarde.
Bij residentieel vastgoed blijft een goed gelegen appartement vaak verhuurbaar, zelfs met matig beheer. In een park kan slechte uitbating het hele model onderuit halen.

2. De kostenstructuur is vaak complexer.
Onderhoud van gemeenschappelijke delen, zwembad, receptie, landscaping, marketing, schoonmaak en beheer kunnen zwaar wegen.

3. Uw liquiditeit is lager.
Een vakantiewoning in een park is vaak moeilijker te verkopen dan een klassiek appartement op een goede locatie.

4. Eigen gebruik en rendement botsen soms.
Hoe meer u zelf gebruikt, hoe minder verhuurpotentieel. En in sommige formules is eigen gebruik zelfs beperkt.

Voor wie is dit interessant?

Dit type investering past vooral bij beleggers die:

• een lange horizon hebben
• bereid zijn om contracten goed te laten analyseren
• niet enkel op “gegarandeerd rendement” afgaan
• begrijpen dat exploitatie en operator-risico centraal staan

Voor iemand die maximale eenvoud, klassieke financieringslogica en hoge verkoopbaarheid zoekt, blijft residentieel OG vaak logischer.

Voor iemand die toeristische vraag slim wil capteren en bereid is het model grondig te doorlichten, kan een lodge in een sterk park wél interessant zijn.

Conclusie

Een vakantiewoning kopen in een groter geheel is geen slecht idee. Maar het is ook geen passieve shortcut naar rendement.

De kernvraag is niet of het park er goed uitziet. De kernvraag is of de combinatie van locatie, exploitatie, contract en kosten klopt. Wie daar scherp op analyseert, kan opportuniteiten vinden. Wie vooral koopt op basis van sfeer, belofte of brochuretaal, neemt meer risico dan vaak wordt beseft.

Bij De Vastgoedbelegger kijken we daarom naar dit type product zoals naar elke investering: niet vanuit de verkooplogica, maar vanuit de vraag of de cijfers, de structuur en de risicoverdeling standhouden.