Het eerste is het aanbodtekort. In 2025 werden in België slechts 42.278 bouwvergunningen voor woningen afgeleverd -- het laagste aantal in 23 jaar. In Vlaanderen alleen daalde het aantal vergunningsaanvragen voor nieuwe woonprojecten met 40 procent tegenover 2019. Minder nieuwe woningen betekent minder aanbod op de huurmarkt, en bij een constante of stijgende vraag volgen de prijzen.
Het tweede mechanisme heeft te maken met de energierenovatieverplichting. Woningen met een slecht EPC-label mogen in Vlaanderen nog amper of niet worden geïndexeerd. Verhuurders die niet willen renoveren, trekken hun woning van de markt. Het aanbod van huurwoningen met label E of F daalde de afgelopen twee jaar met 15 procent. Wie al een energiezuinige woning verhuurt, merkt dat zijn positie steeds sterker wordt. Wie de markt nog wil betreden met verouderd vastgoed, staat voor een andere rekening.
Het derde mechanisme is de groeiende groep huurders die wil kopen maar het niet kan. De gemiddelde hypotheekrente op 25 jaar staat op 4,13 procent, het hoogste niveau in 12 jaar. Gecombineerd met gestegen vastgoedprijzen en strengere kredietcriteria blijven veel gezinnen en alleenstaanden langer op de huurmarkt dan ze hadden gepland. Wie niet kan kopen, huurt. En hoe meer mensen huren, hoe meer concurrentie er is voor hetzelfde aanbod. Een alleenstaande huurder geeft vandaag gemiddeld 55 procent van zijn loon uit aan woonlasten. Een koppel dat koopt, spendeert 34 procent. Dat verschil van 21 procentpunten vertelt alles over wie er vandaag baat heeft bij de markt.
De huurprijsstijgingen vertraagden in 2025 licht: van 5,6 procent naar 4,5 procent in Vlaanderen. Wie dit ziet als bewijs dat de markt piekte, mist een nuance. Een vertraagde stijging is geen daling. En de onderliggende oorzaken -- te weinig nieuwbouw, strengere energienormen en een groeiende groep mensen die niet kan kopen -- lossen zich niet op in 2026 of 2027. De huurindexatie voor 2026 bedraagt circa 2 procent, in lijn met de gezondheidsindex. Niet spectaculair, maar bovenop elk jaar van de afgelopen vijf jaar. Cumulatief weegt dat zwaar.
Wie nu twijfelt om te kopen, betaalt ook een prijs voor dat uitstel -- alleen staat die niet op een factuur. Elke maand wachten heeft drie verborgen kosten. Ten eerste de gemiste huurinkomsten: een appartement in Gent dat vandaag 950 euro per maand opbrengt, levert 11.400 euro per jaar op. Elke maand uitstel is 950 euro die niet wordt ingevorderd. Ten tweede de gemiste schuldafbouw: de huurder betaalt maandelijks een deel van uw hypotheek terug -- als u er bent om die lening af te sluiten. Ten derde de gemiste indexaties: huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd. Wie later instapt, mist die jaarlijkse opwaardering van zijn huurrendement.
Gent, Leuven en Antwerpen laten de sterkste huurprijsgroei zien -- respectievelijk 16, 15 en 14 procent over drie jaar voor een appartement met twee slaapkamers. Mechelen sprong recent over Antwerpen als op twee na duurste huurstad van Vlaanderen. Ook in Hasselt en Kortrijk trekt de huurmarkt aan, gedreven door studenten, zorgmedewerkers en werknemers die uit grotere steden geprijsd worden.
De vraag "gaan de huurprijzen blijven stijgen?" is eigenlijk de verkeerde vraag. De juiste vraag is: welke structurele factor zou de huurprijzen doen dalen? Een massale toevloed van nieuwbouw? Die is niet in zicht. Een daling van de hypotheekrente die iedereen terug naar de koopmarkt stuurt? Mogelijk op termijn, maar dat moment is nog niet aangebroken. Een daling van de energierenovatiedruk? Die verplichtingen worden strenger, niet soepeler.
Wie investeert in kwalitatief vastgoed -- energiezuinig, goed gelegen, in een stad met huurvraag -- wacht niet op een zekerheid die de markt u nooit volledig zal geven. Hij belegt met de structuur mee.
