Wat maakte de klusstrategie vroeger zo aantrekkelijk?
De logica was sterk. Een pand dat renovatie nodig had, was goedkoper dan een instapklare woning. Wie bereid was de tijd en moeite te investeren, kon dat prijsverschil omzetten in rendement via hogere huurinkomsten of een ho gere verkoopwaarde.
Dat model werkte het best voor beleggers met technische kennis, voldoende tijd en een goed netwerk van aannemers. In een periode van stabiele regelgeving en beheersbare bouwkosten leverde die aanpak interessante marges op. De belegger had de touwtjes in handen.
Maar drie elementen zijn de voorbije jaren fundamenteel verschoven.
De EPC-renovatieplicht herschrijft de rekening
Wie vandaag in Vlaanderen een woning koopt met EPC-label E of F, is wettelijk verplicht om die binnen zes jaar op te waarderen naar minstens label D. Geen aanbeveling, geen streefwaarde. Een verplichting, te bewijzen met een nieuw EPC-certificaat na de renovatie.
Voor de klassieke klusser was een pand met een slecht EPC-label net interessant: het was goedkoper en er zat marge op de renovatie. Maar die marge is vandaag een stuk smaller geworden. De bouwkosten liggen hoger. De Vlaamse renovatiepremies voor de hogere inkomensgroepen zijn begin 2026 weggevallen. En de wettelijke deadline dwingt tot een tempo dat niet altijd aansluit bij wat een belegger wil of kan.
Daar komt bij dat woningen met label D, E of F vandaag al te maken hebben met huurindexeringsbeperkingen. Wie zijn huurprijzen wil laten meebewegen met de inflatie, mist die inkomsten nu al. En elke maand dat een pand niet verhuurd is of niet geïndexeerd kan worden, is huurinkomen dat u niet meer recupereert. Wie het renovatievraagstuk uitstelt, betaalt twee keer.
Banken kijken anders naar een slechte energiescore
Een tweede verschuiving speelt bij de financiering. Banken analyseren het vastgoed dat ze financieren steeds kritischer op energieprestaties. Een pand met een slecht EPC-label vertegenwoordigt voor de bank een risico op toekomstige waardedaling en gedwongen renovatiekosten.
Dat vertaalt zich niet altijd in een geweigerde lening, maar soms in strengere voorwaarden, een lagere quotiteit of bijkomende eisen. Voor beleggers die gewend waren aan vlotte financiering van te renoveren panden, verhoogt dat de instapdrempel en maakt het de initiële rekening complexer. De marge die u via een lage aankoopprijs dacht binnen te halen, verdampt soms nog voor u begint.
Wat verwachten huurders vandaag?
Een derde factor is de huurder zelf. Kandidaat-huurders kijken vandaag veel bewuster naar energieprestaties dan vijf jaar geleden. De energiefactuur weegt zwaarder op hun maandbudget. Een slecht geïsoleerde woning met hoge stookkosten staat bij veel huurders lager op de lijst, ook wanneer de huurprijs op papier aantrekkelijk is.
Dat heeft een direct gevolg voor panden met een slechte energiescore. Ze zijn niet onverhuurbaar, maar ze spreken een smallere doelgroep aan. Minder kandidaat-huurders betekent langere leegstandsperiodes, minder selectiemogelijkheid en minder onderhandelingsruimte bij het vaststellen van de huurprijs. En leegstand is altijd dubbel verlies: geen inkomsten, maar de kosten lopen wel door.
Hoe kijkt de nieuwe vastgoedbelegger naar vastgoed?
De nieuwe vastgoedbelegger vertrekt niet vanuit de vraag hoeveel hij kan besparen bij aankoop. Hij vertrekt vanuit de vraag hoe zijn investering presteert op een horizon van tien, vijftien of twintig jaar.
Dat verschuift de focus. Vastgoed dat vandaag al aan alle eisen voldoet, heeft een fundamenteel ander risicoprofiel dan vastgoed dat nog gerenoveerd moet worden. Nieuwbouw en recent gerenoveerd vastgoed met een sterk EPC-label hebben de discussie over renovatieplicht, huurindexering en verhuurbaarheid al achter de rug. Geen verplichte investeringen op komst, geen beperkingen op indexering, geen vraagtekens over de situatie na 2030.
De instapprijs ligt soms hoger. Maar die hogere prijs koopt ook zekerheid. En zekerheid heeft een waarde die pas duidelijk wordt wanneer de onverwachte rekeningen van een renovatieproject binnenkomen.
Conclusie
De klassieke klusstrategie had haar verdiensten. Maar wie vandaag investeert met de bril van tien jaar geleden, vergeet dat de markt ondertussen de spelregels heeft herschreven. De echte verschuiving is niet dat renovatievastgoed duurder is geworden. De echte verschuiving is dat de onzekerheden rond timing, kosten en regelgeving veel moeilijker in te calculeren zijn dan vroeger. En onzekerheid is precies wat rendement uitkuist.
