Wat een maand leegstand werkelijk kost
Het lijkt eenvoudig: als uw woning 850 euro per maand opbrengt, kost een lege maand u 850 euro. Maar dat klopt niet.
Een maand leegstand kost u de huurinkomsten, en tegelijk lopen de maandelijkse lasten gewoon door. Uw lening wordt niet opgeschort. Uw syndicus rekent de gemeenschappelijke kosten, uw verzekeraar stuurt zijn factuur. De schuldaflossing staat stil, maar de schuld niet.
Eén maand leegstand per jaar is op een jaarrendement van 4 procent een rechtstreekse ingreep van bijna 8 procent op uw netto-inkomsten. Niet eenmalig, maar elk jaar dat de cyclus herhaalt. Op vijf jaar tijd verliest u een volledig half jaar aan huurinkomsten. Geld dat u niet hebt ontvangen, schuldafbouw die niet is gebeurd, indexaties die u niet hebt benut.
Dat is niet de enige kost. Elke wissel van huurder brengt ook zoekkosten mee. Een makelaar vraagt één maand huur. Kleine herstellingen, een nieuwe verflaag, de administratie van een nieuw contract: dat tikt samen op tot duizend euro of meer, elk jaar dat de cyclus herhaalt.
Waarom beleggers dit onderschatten
De reden is simpel: leegstand is onzichtbaar in een spreadsheet. U vult uw rendement in op basis van de huurprijs. U rekent misschien met een veiligheidscoëfficiënt van 95 procent bezetting. Maar dat is een aanname, geen zekerheid.
De werkelijkheid hangt af van factoren die u vooraf moeilijk kunt controleren: de ligging van uw pand, het type huurder dat u aantrekt, de kwaliteit van het gebouw, de bereikbaarheid, de nabijheid van scholen en openbaar vervoer. Een appartement aan een druk station in een studentenstad staat doorgaans geen week leeg. Hetzelfde appartement in een buurt waar de vraag al jaren daalt, kan maanden leeg staan.
Dat onderscheid is groter dan het verschil van een half procent extra brutohuurrendement. Een pand met een iets hogere huurprijs maar structureel meer leegstand levert u minder op dan het pand met lagere huurprijs en stabiele bezetting. Toch gaat de aandacht bij veel beleggers automatisch naar de hogere huurprijs.
Locatie is geen cliché
Vastgoedspecialisten herhalen het graag: locatie, locatie, locatie. Maar in de context van leegstand heeft dat een concrete betekenis.
Panden die dicht bij stations, scholen en openbaar vervoer liggen, trekken huurders aan die er blijven. Niet omdat die huurders loyaler zijn, maar omdat hun reden van huur stabiel is. Ze wonen er niet toevallig. Ze wonen er omdat het handig is, en die reden verdwijnt niet zomaar.
Dat vertaalt zich in een concreet voordeel: minder wissel, minder leegstand, minder kosten. En op een markt waar kwalitatieve huurwoningen schaars zijn en huurders langer in dezelfde woning blijven dan vroeger, is de keuze van de locatie ook de keuze voor uw toekomstige kasstroom.
Tegelijkertijd staat een groot deel van de structureel leegstaande woningen in Vlaanderen om dezelfde redenen leeg: te duur, slecht gelegen, in slechte staat, of simpelweg op de verkeerde plek. De leegstand is dus niet verspreid. Ze concentreert zich in panden die om de juiste redenen niet verhuren.
Huurgarantie als antwoord op het leegstandsrisico
Niet elke belegger wil of kan dat risico volledig zelf dragen. Nieuwbouw met huurgarantie biedt daarvoor een concreet alternatief.
Bij een project met huurgarantie neemt een professionele beheerder het leegstandsrisico over. U ontvangt een vaste huurstroom, ongeacht of het pand bezet is. U kent uw kasstroom op voorhand, u weet wat u per jaar terugkrijgt, en u kunt uw financiële planning maken zonder rekening te houden met de variabiliteit van de huurmarkt.
Het netto rendement bij dergelijke formules schommelt doorgaans tussen vier en zes procent. Dat is lager dan wat u op papier zou kunnen bereiken met volledige bezetting. Maar het vergelijkt een zekerheid met een aanname. En aannames zijn duurder dan ze lijken.
Nieuwbouw heeft bovendien het voordeel van de energienormen. Een appartement met een uitstekend EPC-label trekt huurders aan die bewust kiezen voor lagere energiefacturen. In een markt waar energiekosten een groeiend deel van het maandbudget innemen, is een energiezuinige woning een concreet argument bij de keuze van een huurder. Ze kiezen bewust voor nieuwbouw, en eens ze er zitten, blijven ze er langer. Dat verlaagt uw leegstand structureel, zonder dat u er zelf iets voor hoeft te doen.
Conclusie
Veel beleggers meten succes aan de huurprijs die op hun rekening arriveert. De slimste meten het aan de bezettingsgraad over tien jaar. Want niet het rendement op papier bepaalt uw vermogensopbouw, maar de kasstroom die daadwerkelijk stroomt, maand na maand, jaar na jaar, zonder onderbrekingen die u vooraf niet had ingecalculeerd. Eén maand leegstand per jaar is geen pech. Het is een rendementsprobleem dat begint bij de keuze van het pand, lang voor de eerste huurder zijn sleutels in ontvangst neemt.
